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青客公寓赴美上市:7年虧損20億資金流亮紅燈 租金貸模式潛藏暴雷風險

2019/10/10 10:08:50      中國網      

行業爆雷潮下長租公寓“青客”赴美上市:

7年虧損20億資金流亮紅燈 租金貸模式潛藏暴雷風險

來源: 中國網科技

中國網科技10月9日訊(記者 胡愛善)暴雷不斷的長租公寓行業,近日傳出喜訊——總部位于上海的長租公寓平臺青客公寓(Q&K International Group)已向美國證券交易委員會提交首次公開募股(IPO)文件,根據該招股書,青客公寓計劃在納斯達克上市,股票交易代碼為“QK”,預計融資1億多美元。摩根士丹利和中國國際金融有限公司(中金公司)將共同擔任此次IPO的承銷商。

通過青客公寓的招股書,中國網科技記者發現了這個曾被輿論稱為“比販毒還暴利”的行業不為人知一面:重資產模式下,企業背負著沉重的財務成本,被迫通過“極致金融化”的模式來維持生存,而極低的“租金差”則讓企業的盈利前景變得更為渺茫。

公開資料顯示,青客公寓于2012年4月成立,其招股書稱“公司在2000元以下公寓長租平臺中市占率第一,在中國長租公寓租賃市場主要運營商中排名第三”,采用分散式運營模式,通過5-6年長期租約向房東租賃房屋,在經過統一改造翻修后再出租,以中間的租金差價作為主要收入來源。

成立7年累計虧損超20億元

快速擴張導致資金流頻頻亮“紅燈”

招股書顯示,青客公寓過去幾年保持快速擴張趨勢。在收入上,公司在2018年財政年度實現凈收入8.899億元,同比增長70.3%。在截至2019年6月30日的過去9個月中實現凈收入8.989億元,同比增長51.4%。在可租用的單位數量上,也從2017年9月30日的44199增長到今年6月30日為96854,增幅為119%。 

從經營區域來看,青客95.8%可供出租單位位于以上海為中心的長三角特大城市群,其中上海擁有62719占比64.7%,蘇州、杭州占比也不小。

快速擴張成績難掩青客在盈利上的尷尬境地,截至2019年6月30日,公司累計凈虧損20.286億元。2017財年、2018財年和截至2019年6月30日的9個月,青客凈虧損分別為2.454億元、4.999億元和3.732億元。

快速業務擴張,以及不斷的虧損失血,讓青客資金流頻亮紅燈,負債率維持在高位。2017財年、2018財年和截至2019年6月30日的9個月,流動負債分別比流動資產多6.311億元、15.219億元和9.407億元。

截至到今年6月30日,青客的總資產為20.35億元,總負債27.03億元,負債率高達132.8%。2018年9月30日的負債率為149.7%。

青客在招股書中警示,這些因素會讓外界對于公司有能力持續經營提出很大懷疑。不過,公司打算繼續花費大量資金來擴大業務。面對更大的資金需求,快速赴美上市成為青客的必然之路。

房租貸、融資租賃并舉

青客將業務金融化做到極致

青客天使合伙人屈成才此前在接受采訪時說,做公寓行業需要投入大量資金。“你要向房東支付租金,要裝修,要購置家具家電,平均一間房的成本價格在1.5萬元-2萬元,而租客的錢是慢慢給你的。轉租的差價并不是很高,投資回報時間比較長。”

青客的招股書也揭示公寓長租經營模型是一個重資產模式:在獲得新房源時需要預付幾個月的租金給房東,以及翻修改造收來的公寓,并增加一個臥室;從與房東簽訂租賃協議獲得公寓到從租戶那里獲得第一筆租金大概需要八十多天。

2017財年、2018財年和截至2019年6月30日的9個月,公司在經營活動中耗費的凈現金分別為4360萬元、1.17億元和5570萬元。因此,青客在經營中把金融手段發揮到了極致,來提前獲得經營活動所需資金。

首先是通過給予折扣方式,鼓勵租戶使用其與金融機構合作的房租信貸產品,這樣青客會從金融機構那里獲得一筆一次性多達24個月的租金,且這筆錢使用不受任何限制。截至2019年6月30日,青客出租房源中高達65.2%的比例,是通過貸款方式支付的。

其次,為了緩解前期裝修所需要的資金壓力,青客在在2018年8月份與一家國有銀行旗下融資租賃公司合作,采用售后回租的方式獲得急需的裝修資金。截至2019年6月30日,青客全部公寓的24.1%是根據這一合作來進行翻修。前述銀行系融資租賃公司為控制風險,與青客簽訂的協議也比較嚴苛。根據雙方協議,青客需按月租總額的三倍向銀行繳納保證金,上海杭州兩座城市入住率若分別低于75%和85%,押金將增加一倍。

然而上述兩種金融模式也潛藏著風險,青客在招股書中警告:“我們一直依賴租客的預付租金來資助我們成長。如果租賃協議在預付資金所涵蓋的租期內終止,我們需要退還還未使用的預付租金。” 對于未使用的預付租金需要退還給租戶或者金融機構,這可能會導致沒有足夠資金歸還所有未使用的租金,進而產生暴雷現象。

擴張市場拉低“租金差”

青客短期難盈利

憑借低租金優勢,青客在月租2000元以下市場占有率處于領先地位,這也傷害了其租金差,影響其盈利能力。該公司截至2019年6月30日九個月的月平均租金(折扣后)為1075元,相比上年同期的1183元減少108元。

折扣后的租金差額也在逐步縮減,2017財年、2018財年分別為26.0%、25.3%,截至到2019年6月30日九個月內更是下降到20%。所謂租金差額是指租客平均月租金與支付給房東的資金之間差額比。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭曾表示,長租公寓很難盈利,原因在于房價、地價、融資成本都偏高,租金收入則偏低,這一矛盾在短期內很難解決。萬科早在2014年就布局長租公寓市場,該公司董事會主席郁亮對于這一行業回報率也沒報太高期望。他在2017年說,“從回報率來說,我們能夠達到1%-2%的回報率,已經很滿意了。”

另一家房地產巨頭龍湖地產則看好長租公寓的發展,并把該板塊做為主航道業務來抓,該公司在2019年上半年已經開業6萬間,全年將實現開業8萬間。龍湖集團CEO邵明曉在2019年中期業績發布會上說,“中長期來看,這個業務還是非常能賺錢的業務。明年會微利,后年開始毛利率在12%左右。”

相比于萬科、龍湖這樣擁有資金實力的企業,青客急需解決其融資能力問題,在已經將業務金融化做到極致的情況下,經營稍有不慎就可能“船毀人亡”。

(編輯:gifberg)
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